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È un anniversario con il sorriso quello dell’Osservatorio Immobiliare FIAIP che festeggia il ventesimo anniversario dalla prima edizione confermando la crescita delle compravendite in Regione e in particolare in provincia di Udine. La Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali dal 1998 raccoglie i dati delle compravendite e delle affittanze per i vari comparti, tracciando un quadro dei valori di riferimento che poi diventano uno strumento indispensabile per quotazioni e lavoro quotidiano di tutti gli operatori del settore “casa”.

I dati presentati oggi in Camera di Commercio a Udine, illustrati dal presidente provinciale FIAIP Claudio Bernardis, vedono ancora il segno più per il 2017. +5,7 % in FVG , +5,1% in provincia di Udine e +5,9% nel comune capoluogo.

Dopo il boom a doppia cifra del 2016 il mercato si conferma in crescita. Udine in linea con il resto d’Italia. Bene Tarvisio e anche la new entry Sappada. Si conferma Lignano. Soffrono Carnia e Valli del Natisone. Brusco calo delle compravendite di uffici. Riparte invece l’economia con terreni e capannoni. A Udine via Cividale e Borgo Stazione “buchi neri”.
Fontanini: “Borgo Stazione e Udine Est avranno nuova vita”
Zanutta: “La nuova giunta regionale deve continuare sulla strada degli incentivi”

All’intervento relativo ai numeri del mercato immobiliare locale, anticipato dai saluti del presidente Fiaip FVG Leonardo Piccoli e dall’architetto Passon in rappresentanza della Camera di Commercio, è seguito un momento di approfondimento che ha coinvolto il sindaco di Udine Pietro Fontanini, il segretario nazionale FIAIP Fabrizio Segalerba, l’imprenditore del settore edile Gianluca Zanutta e il responsabile retail di FriulAdria Crédit Agricole Davide Goldoni.

I NUMERI. II 2017 conferma la crescita del mercato immobiliare registrando però un calo rispetto al record fatto registrare nel 2016 (addirittura in doppia cifra, +18%). Il mercato quindi rimane in salute: dopo un’annata eccezionale si è assestato su percentuali che gli operatori ritengono stabili. Il +5,1% della provincia di Udine riflette il dato nazionale (4,9%), mentre Udine città se la cava meglio con il 5,9%.

Secondo le stime FIAIP il 2018 potrebbe chiudersi con il superamento della “soglia” di salute del comparto, fissata a 13.000 compravendite in FVG.

Anche il commerciale registra un dato in linea rispetto allo scorso anno, restando positivo in provincia di Udine. In sofferenza invece il terziario, in particolare gli uffici, mentre la crescita relativa a capannoni e produttivo conferma la ripresa, seppur lenta, dell’economia.

MUTUI. I tassi molto bassi che continuano a venire proposti dagli istituti di credito incentivano i clienti all’acquisto, con una preferenza per immobili di piccole e medie dimensioni piuttosto “stagionati” e bisognosi di una riqualificazione soprattutto dal punto di vista energetico.

Il valore medio dei mutui erogati infatti è identico all’anno precedente: l’importo medio finanziato – in Italia – è di 119.000 euro, con una durata di 22 anni. Soffre quindi ancora il nuovo (percepito sempre come troppo caro) ma anche l’usato che non viene valorizzato adeguatamente per le considerazioni fatte in precedenza.

“Questo é il tasto dolente” sottolinea il presidente provinciale FIAIP Claudio Bernardis. “Mutui a tassi iper agevolati e prezzo dell’usato abbordabile aiutano le vendite, ma il nostro patrimonio immobiliare risulta spesso vetusto e poco curato, necessita di interventi di riqualificazione e recupero ed in questo senso deve continuare l’azione del legislatore. I proprietari spesso ritengono di possedere un bene prezioso solo per il fatto di aver ereditato un appartamento degli anni 60 o 70, con finiture e impianti dell’epoca, senza alcun intervento. Non è così e anche il nostro ruolo di intermediatori professionali deve insistere su questo punto. Ad esempio le locazioni, che hanno un dato coerente con le vendite, potrebbero beneficiarne. Se la Regione farà il suo, noi faremo il nostro.”

UDINE. I valori del mercato medi per la città di Udine confermano la richiesta per il centro storico (intorno 3.000 / 3.500 euro al metro quadro per il nuovo) e le zone prossime al centro a nord e ovest. Per il secondo anno consecutivo ancora in calo i valori delle aree limitrofe a Borgo Stazione (intorno ai 1.550 euro per il nuovo e le periferie est e sud (sotto i 1.800 per il nuovo). I quartieri vicino alla stazione e a Via Cividale sono diventati delle vere e proprie “zavorre” per proprietari e intermediari: urge una riqualificazione negli scopi urbanistici e nel mantenimento dei beni pubblici.

Ottime le possibilità che vengono offerte dall’acquisto di un immobile da ristrutturare: in varie zone della città si può acquistare spendendo da un minimo di 350 a un massimo di 1.600 in pieno centro storico.

Le locazioni scendono leggermente rispetto all’anno passato, in centro storico pedonale servono dai 9 ai 12 euro al metro quadro per l’arredato, mentre per il semicentro ne bastano circa 6,50. Più economica la scelta delle zone nord e ovest con 6 euro a metro quadro, a sud e est invece ci si ferma a 4,50.

PROVINCIA. Per quel che riguarda invece i dati relativi al resto della provincia segno negativo per la Carnia, -4,4%, e le Valli del Natisone -1,6%, che confermano spopolamento e crisi. Crescono invece le località turistiche: segnali positivi soprattutto dal mare e da Lignano in particolare con +9,4%, e si riprende alla grande il Tarvisiano con 23,8%. Ottimo risultato anche per i valori della new entry Sappada. Il nuovo si attesta sui 3.500 euro al metro quadro.

GLI INTERVENTI. I lavori sono stati aperti dai saluti istituzionali di Leonardo Piccoli, presidente regionale FIAIP: “I dati in crescita ci fanno sperare che l’assestamento del mercato immobiliare sia definitivo. Un mercato che ha bisogno del sostegno derivante dall’intervento politico, soprattutto per le scelte strategiche di area vasta e le modifiche alla riforma delle UTI. Questioni che spetteranno alla nuova giunta. In ottica futura diventa sempre fondamentale il rapporto con le banche: il valore delle transazioni in regione è di un miliardo e mezzo di euro, di cui un miliardo viene sostenuto dalle banche”.

E a proposito di banche Davide Goldoni, responsabile retail di FriulAdria Crédit Agricole ha spiegato il valore gestito dall’istituto di credito in Regione: “Nel 2017 abbiamo registrato dal nostro osservatorio una crescita del mercato immobiliare e i primi cinque mesi del 2018 confermano questo trend. In Friuli Venezia Giulia l’anno scorso abbiamo erogato circa 2.500 mutui casa per un totale di oltre 200 milioni complessivi. Molto dinamico il canale fisico attraverso le agenzie mentre l’online viene privilegiato per le surroghe. In questo momento lato mutui abbiamo una delle proposte più competitive e convenienti del mercato nazionale che prevede, tra le varie opzioni, anche l’omaggio di una ebike”.

Gianluca Zanutta, imprenditore del mondo dell’edilizia, ha raccontato la realtà quotidiana del settore e mettendo in luce le necessità del comparto: “L’edilizia ha la luce accesa, ma è cambiata la filiera: c’è stato bisogno di un nuovo adattamento da parte di tutti gli operatori. Nelle nostre abitazioni il mercato chiede sempre maggiore qualità, cambiamenti veloci e un vestito fatto su misura. Non a caso la figura che è cresciuta di più è quella dell’interior designer. A questa velocità del mercato, “serve prima e fatto meglio” non corrisponde la risposta burocratica dell’amministrazione pubblica, lentissima, e la qualità della manodopera. Il ricambio generazionale delle maestranze è una priorità per il settore. Ci aspettiamo dalla nuova giunta che continui la strada già intrapresa dai predecesssori per incentivare le ristrutturazioni: ha dato una boccata d’ossigeno al comparto”.

Il sindaco di Udine Pietro Fontanini ha fatto una fotografia dell’area udinese: “In questa città ci sono problemi che andremo a risolvere: in primis la svalutazione terribile di alcuni quartieri a causa di persone che non si comportano bene e hanno stili di vita discutibili, parlo di via Roma e di via Leopardi, zone bellissime della città. Martedì ci sarà un incontro in prefettura perchè ho chiesto esplicitamente di riportare ordine in quelle zone. Nella zona est invece, nell’area delle ex caserme, arriverà un investimento notevole: alla ex Cavarzerani verranno costruite la nuova questura, la nuova sede della polizia stradale, degli archivi, uno spazio verde, per un investimento di circa 50 milioni di euro. Anche la Caserma Osoppo sarà interessata da un intervento di social housing e edilizia scolastica. Il recupero dei beni demaniali è uno degli obiettivi dell’amministrazione cittadina, spostando la mira affinchè ristrutturazioni e recuperi possano incentivare nuove famiglie. In termini di collaborazione con l’hinterland il nostro primo obiettivo è la realizzazione della tangenziale sud ”.

In chiusura il segretario nazionale FIAIP Fabrizio Segalerba ha spiegato l’andamento del mercato immobiliare nazionale: “Il mercato cresce ma fa ancora fatica: negli ultimi quattro anni le transazioni sono cresciute. Ma ai quattro anni in positivo corrispondono i dieci anni consecutivi di calo dei valori. Inoltre in Italia ci sono circa 357.000 immobili all’incanto. Il valore di questi immobili potenzialmente poteva essere 88 miliardi e invece hanno realizzato 23 miliardi, mandandone in fumo 63. L’agente immobiliare deve intercettare queste situazioni ed essere un consulente in grado di fotografare lo stato dell’immobile e di trasferire al cliente i problemi e la situazione reale, individuando il percorso per risolvere i problemi ed arrivare al giorno del rogito con la consapevolezza di aver realizzato una consulenza su tutti gli aspetti”.

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