Quando si possiede un immobile o si vuole acquistare un appartamento, la prima cosa da fare è una corretta valutazione dello stesso attraverso principi di calcolo del valore di un immobile.
Ma quali sono i criteri per una giusta valutazione? In questo articolo vi enunceremo quali sono gli elementi da prendere in considerazione, ed in che termini, per procedere ad effettuare una corretta valutazione di un immobile.
Per prima cosa, specifichiamo che questi criteri sono più comunemente diffusi come coefficienti di merito che, moltiplicati per la quotazione al mq e per la superficie commerciale, restituiscono proprio il valore immobiliare di un edificio, un appartamento o un immobile.
Ma quali sono, questi coefficienti di merito?
I coefficienti di merito si dividono in interni ed esterni, di seguito elencheremo le varie caratteristiche dei coefficienti di entrambe le categorie.
COEFFICIENTI DI MERITO ESTERNI
Sicuramente la posizione dell’immobile di riferimento è uno dei fattori indispensabili per una corretta valutazione immobiliare, attraverso una ricerca nel portale dell’Agenzia delle Entrate OMI, riusciamo già a capire il prezzo medio al mq degli immobili nella zona, che può diventare la base del nostro calcolo, al quale dovremo aggiungere o togliere a seconda dei criteri di merito che proporremo di seguito.
La città in cui insiste l’immobile è sicuramente un dato fondamentale, se si tratta di città centrali come Roma, Milano, Torino, Firenze o Bologna, i prezzi saranno molto diversi rispetto a quelli delle città secondarie. Altro elemento molto importante è la distanza dal centro della città, se è raggiungibile entro i 15 minuti a piedi o attraverso mobilità dolce, sicuramente sarà un plus non indifferente da considerare. In ultimo, un ulteriore dato indispensabile è la distanza dai mezzi di trasporto pubblici, che siano metro, tram o bus, qualsiasi metodo di collegamento che evita l’utilizzo di un mezzo privato per spostarsi avrà sicuramente un valore aggiunto.
COEFFICIENTI DI MERITO INTERNI
Numerosi sono i coefficienti di merito interni, ovvero quelli relativi alle caratteristiche fisiche dell’immobile in questione, di seguito l’elenco degli elementi da tenere in considerazione ed i relativi coefficienti espressi in percentuale:
- Stato Locativo dell’immobile: l’informazione che ci restituisce questo criterio, è se all’immobile sia legato qualsiasi tipologia di contratto abitativo in essere. Secondo questo criterio le abitazioni vengono dunque classificate in abitazioni libere, abitazioni locate a canone libero e abitazioni locate stagionalmente. Naturalmente, va da se che le abitazioni libere avranno sicuramente più valore rispetto a quelle soggette a qualche tipo di vincolo di locazione.
(Coefficiente da tenere in considerazione: da -5% a 100%) - Piano su cui insiste l’immobile: gli appartamenti maggiormente apprezzati, sono quelli che sono locati dal terzo piano in su, questo ovviamente solo se all’interno dell’edificio è presente almeno un ascensore. (Coefficiente: da -30% a +20%)
- Stato di conservazione dell’immobile: in questo ultimo periodo, è difficile rispondere alla domanda se sia meglio un immobile completamente da ristrutturare o uno di nuova costruzione, perchè la risposta può variare a seconda dei casi, soprattutto grazie alle recenti occasioni offerte dal Superbonus 110%, ma naturalmente sul mercato avrà una valutazione migliore quello nuovo. (Coefficiente: da -10% a +10%)
- Luminosità: l’illuminazione naturale per gran parte della giornata aumenta di gran lunga il valore dell’abitazione, che è specialmente apprezzata in caso di doppio affaccio. (Coefficiente: da -5% a +10%)
- Esposizione e Vista: c’è naturalmente una grande differenza tra un immobile con vista su un paesaggio panoramico e uno che si affaccia su una corte interna, soprattutto se con esposizione totalmente a nord, che quindi riceve luce diretta per pochissime ore al giorno. (Coefficiente: da -10% a +10%)
- Stato manutentivo dell’edificio: un appartamento ubicato in un edificio di nuova costruzione, sarà sicuramente più apprezzato di uno locato all’interno di un’immobile datato, anche se ristrutturato recentemente: nulla batte il nuovo.
(Coefficiente: da -15% a +10%) - Riscaldamento: un impianto di riscaldamento centralizzato difficilmente sarà appetibile sul mercato, specialmente se non si ha autonomia nella gestione dei propri consumi. Ecco perché un immobile con impianto di riscaldamento autonomo può far guadagnare nella valutazione della casa fino a 5 punti percentuali. (Coefficiente da -5% a 5%).
Ora che ti abbiamo elencato tutti i coefficienti necessari per calcolare correttamente il valore del tuo immobile, non ti resta che iniziare a fare le tue valutazioni!